Какие права у арендатора при продаже квартиры
Продажа квартиры не прекращает договор найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (статья 675 ГК). Съезжать раньше срока вы не обязаны, а выселить вас можно только по решению суда и по основаниям закона. Сообщите новому владельцу о договоре письменно, платите по договору и не отдавайте ключи под давлением.
Коротко на видео
Юрист коротко объясняет, что происходит и что делать в первую очередь — простым языком.
- —Найдите и сохраните договор найма
- —Сообщите новому владельцу о договоре
- —Уточните, кому платить
Пошагово
- 01Найдите и сохраните договор наймаПроверьте срок, плату, условия расторжения. Если договор устный, соберите переводы за аренду и переписку.
- 02Сообщите новому владельцу о договореОтправьте письмо, что продолжаете жить на прежних условиях, и приложите копию договора.
- 03Уточните, кому платитьПока вас не уведомили о смене владельца, платите прежнему. После уведомления — новому, на счёт или под расписку.
- 04Не съезжайте под давлениемДоговор действует до конца срока. Досрочно его расторгают по соглашению или через суд по основаниям закона.
- 05Выясните судьбу залогаЗалог вы передавали прежнему владельцу. Договоритесь письменно, кто вернёт его при выезде.
- 06При самоуправстве вызывайте полициюСмена замков, вынос вещей, отключение света — повод для заявления. Снимайте происходящее на телефон.
- 07Если готовы уехать — подпишите соглашениеУкажите дату выезда, компенсацию расходов на переезд и возврат залога.
Нажмите на дело — откроется решение в нашей базе практики. Номер можно сверить на официальном сайте суда.
Выигранные дела
Выиграно 1 087 дел в разделе «Регистрация недвижимости». Данные из открытых баз судов — номер каждого можно проверить.
Женщина оспорила приостановку Росреестром регистрации права собственности на квартиру, суд обязал Росреестр зарегистрировать право.
Мужчина оспорил отказ Росреестра в регистрации права собственности на квартиру, суд обязал Росреестр зарегистрировать право.
Женщина оспорила отказ Росреестра в регистрации права собственности на квартиру, суд обязал Росреестр зарегистрировать право.
Похожая ситуация? Разберём и оценим шансы
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате.
Коротко о главном
Какие права у арендатора при незаконном проникновении в квартиру
Пока действует договор найма, квартира — ваше жилище, и собственник не вправе входить в неё без вашего согласия, если договор не предусматривает другой порядок. Проникновение в жилище против воли проживающих — преступление (статья 139 УК), поэтому при вторжении вызывайте полицию. Но и вы обязаны использовать квартиру только для жизни: офис или игровой клуб дают собственнику повод расторгнуть договор. Подробнее →
Какая ответственность собственника за действия арендатора в квартире
Сам по себе факт сдачи квартиры не делает собственника автоматически ответственным за действия арендатора. Риск уголовной ответственности может возникнуть, если будут доказаны состав преступления, вина собственника и его связь с незаконной деятельностью в квартире. В контексте таких ситуаций могут упоминаться статьи 174.1 УК РФ о легализации доходов и 172 УК РФ о незаконной банковской деятельности. Подробнее →
Как защитить права соседей от курения в квартире
Курить в своей квартире закон не запрещает, но пользоваться жильём нужно с учётом прав соседей. Штраф по КоАП грозит за курение в подъезде, на лестнице и в лифте, а не в квартире. Если дым идёт к вам от соседа, начните с разговора и проверки вентиляции, затем — письменная претензия и иск об устранении нарушения. Подробнее →
Отвечаем на частые вопросы
Что происходит с договором аренды при продаже квартиры?
Договор аренды не расторгается автоматически при продаже квартиры, новый собственник становится арендодателем и обязан соблюдать условия договора.
Может ли новый собственник выселить арендатора без суда?
Нет, новый собственник не имеет права требовать выезда арендатора без решения суда.
Какие права есть у арендатора после смены владельца квартиры?
Арендатор вправе проживать в квартире на тех же условиях, что и с предыдущим собственником, до окончания срока договора аренды.
Что делать арендатору, чтобы защитить свои права после продажи квартиры?
Рекомендуется проверить договор аренды, уведомить нового собственника о договоре и при необходимости обратиться в суд для подтверждения права на проживание.
Подробный разбор темы
Договор найма переживает продажу
Переход права собственности на квартиру не расторгает и не меняет договор найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях прежнего договора (статья 675 ГК). Фраза «я купил квартиру, ваш договор автоматически расторгнут» закону не соответствует.
Читать полностью
Выселить нанимателя можно только по основаниям и в порядке, которые установил закон. Если вы не соглашаетесь съехать, новому владельцу придётся идти в суд.
Когда договор можно расторгнуть досрочно
По соглашению сторон — в любой момент. Без вашего согласия наймодатель расторгает договор только через суд и только в случаях из статьи 687 ГК: вы долго не платите, портите квартиру, используете её не по назначению или систематически нарушаете права соседей. Желание нового владельца заехать самому в этом списке нет.
Если в договоре есть пункт о досрочном расторжении по инициативе наймодателя, перечитайте его. Силу такого условия в споре оценит суд.
Срок договора и продление
Договор действует до конца срока. Если он заключён на год и дольше, у вас есть преимущественное право заключить договор на новый срок (статья 684 ГК). Если договор короче года, такого права по закону нет.
Что делать нанимателю
Сохраните договор, расписки и переводы за аренду. Если договор устный, переводы и переписка — главные доказательства.
Письменно сообщите новому владельцу, что живёте по договору, и приложите копию. Уточните, кому и куда платить. Пока вас не уведомили о смене владельца, платёж прежнему собственнику считается исполнением.
Выясните судьбу залога. Его вы передавали прежнему собственнику, поэтому договоритесь письменно, кто вернёт его при выезде.
Если давят
Смена замков, вынос вещей, отключение света, угрозы — это самоуправство. Вызывайте полицию, снимайте происходящее на телефон, собирайте свидетелей.
Если готовы уехать
Новый владелец может предложить условия: срок на переезд, компенсацию расходов, возврат залога. Подпишите соглашение о расторжении с датой выезда. Тогда спор закончится без суда.
Нужен разбор именно вашей ситуации?
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате. Вы решаете сами — никто не звонит первым.