Как избежать ошибок при покупке квартиры и мошенничестве
Главная ошибка — отдать деньги до регистрации перехода права: платите через аккредитив, эскроу-счёт или сервис безопасных расчётов банка. До сделки проверьте квартиру (выписка из ЕГРН, история переходов, документ-основание), продавца (паспорт, доверенность, дееспособность, суды, приставы, банкротство) и долги, особенно по капремонту: этот долг переходит к новому собственнику. Каждая проверка закрывает отдельную схему обмана.
Коротко на видео
Юрист коротко объясняет, что происходит и что делать в первую очередь — простым языком.
- —Платите только после регистрации
- —Запросите документы на квартиру
- —Проверьте того, кто подписывает
Пошагово
- 01Платите только после регистрацииАккредитив, эскроу-счёт, сервис безопасных расчётов или ячейка: продавец получает деньги после того, как право зарегистрируют на вас.
- 02Запросите документы на квартируСвежая выписка из ЕГРН, выписка о переходе прав, документ, по которому продавец получил квартиру. Сверьте данные между собой.
- 03Проверьте того, кто подписываетПаспорт продавца на действительность. Если действует представитель — доверенность в реестре нотариата и личная встреча с собственником.
- 04Проверьте продавца по базамСайты районного, мирового и арбитражного судов, сайт ФССП, Федресурс: споры, долги, банкротство. Проверьте и прежних собственников.
- 05Проверьте долги и капремонтСправки о долгах за коммунальные услуги и по взносам на капремонт. Долг по капремонту переходит к вам.
- 06Узнайте, кто прописанСведения о зарегистрированных. В договоре укажите срок, до которого все снимутся с учёта.
- 07Проверьте дееспособность и согласие супругаПри сомнениях — справки из диспансеров, заключение психиатра на сделке и нотариус. Если продавец купил квартиру в браке — нотариальное согласие супруга.
Похожая ситуация? Разберём и оценим шансы
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате.
Коротко о главном
Кто платит долги по коммуналке при покупке квартиры
Долги прежнего собственника за коммунальные услуги и содержание жилья остаются за ним: вы платите с момента, когда право собственности перешло к вам. Исключение — взносы на капремонт: этот долг переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Если управляющая компания выставляет вам чужой долг, письменно требуйте его исключить, а при отказе идите в суд. Подробнее →
Что выгоднее при покупке квартиры рассрочка или ипотека
Рассрочка у застройщика обходится без процентов, но требует большого первого взноса и короткого срока выплат — обычно год-два. Ипотека растягивает платежи на 15–20 лет и даёт доступ к льготным программам, но переплата по процентам большая. Продать квартиру до полного расчёта без погашения долга не получится ни там, ни там. Подробнее →
Как супругам получить налоговый вычет при покупке квартиры
Каждый супруг вправе получить вычет с 2 млн ₽ расходов на квартиру — при ставке 13% это до 260 000 ₽, вместе до 520 000 ₽. Квартира, купленная в браке, общая, поэтому вычет может заявить и супруг, на которого она не оформлена: расходы распределяют заявлением. Отказ одного супруга в пользу другого лимит не удваивает. Подробнее →
Отвечаем на частые вопросы
как проверить продавца квартиры перед покупкой
Перед сделкой обязательно проверьте паспорт лица, которое подписывает договор, а если это представитель — его паспорт и доверенность.
можно ли передавать деньги продавцу до регистрации права
Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права. Используйте эскроу-счёт, аккредитив или банковскую ячейку.
как проверить доверенность при покупке квартиры
Если сделку подписывает доверенное лицо, проверьте доверенность на действительность и полномочия.
что делать после подписания договора купли-продажи квартиры
После подписания договора дождитесь государственной регистрации перехода права в Росреестре и только после этого соглашайтесь на выдачу денег продавцу.
Подробный разбор темы
Ошибка первая: деньги до регистрации
Самая опасная схема. Покупатель отдаёт деньги, документы уходят в Росреестр. Продавец забирает их без регистрации — например, «чтобы исправить ошибку» — и быстро продаёт квартиру другому. Пока первый покупатель судится, продавец может стать банкротом. Ни денег, ни квартиры.
Читать полностью
Рассчитывайтесь так, чтобы продавец получил деньги только после регистрации перехода права: через аккредитив, эскроу-счёт, сервис безопасных расчётов банка или банковскую ячейку с условием доступа по выписке из ЕГРН.
Ошибка вторая: не проверили, кто подписывает
Сверьте паспорт продавца и проверьте, что он действителен. Если договор подписывает представитель, проверьте доверенность в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты, свяжитесь с нотариусом, который её удостоверил, и встретьтесь с собственником. Поддельная или отменённая доверенность — частый инструмент мошенников. Если без доверенности не обойтись, проводите сделку у нотариуса: так её сложнее оспорить.
Ошибка третья: не проверили квартиру
Закажите свежую выписку из ЕГРН: собственник, аресты, запреты, ипотека. Выписка о переходе прав покажет историю: частые перепродажи — тревожный знак. Если квартира в залоге у банка, без его согласия её не продадут. Попросите документ, по которому продавец получил квартиру, — договор, свидетельство о наследстве, договор дарения — и сверьте его с выпиской.
Если квартира досталась продавцу по наследству недавно, узнайте, не было ли других наследников: они могут заявить права на долю.
Осмотрите квартиру сами: стены, окна, сантехнику, электрику. Убедитесь, что она соответствует описанию и из неё ничего не вынесли.
Ошибка четвёртая: не проверили продавца
Найдите продавца в базах районного, мирового и арбитражного судов, на сайте ФССП и на Федресурсе. Проверьте и прежних собственников: спор о квартире мог начаться до продавца. Споры о квартире, крупные долги и признаки банкротства — повод остановиться: сделки должника перед банкротством могут оспорить.
Если продавец пожилой или ведёт себя странно, попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и оформите сделку у нотариуса. Иначе продавец или его родственники потом могут заявить, что он не понимал своих действий. Можно пригласить на сделку и психиатра: его заключение о состоянии продавца в день подписания пригодится, если сделку попробуют оспорить.
Если продавец купил квартиру в браке, нужно нотариальное согласие его супруга.
Ошибка пятая: долги и прописанные
Запросите справки о долгах. Долги за коммунальные услуги остаются за прежним собственником, а долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому. Учтите его в цене или попросите погасить до сделки.
Узнайте, кто зарегистрирован в квартире. В договоре укажите, кто и до какого дня снимется с учёта, включая детей.
Тревожные признаки
Цена заметно ниже рынка, спешка, просьба отдать деньги наличными до регистрации, отказ показать документы или встретиться с собственником. Если видите хотя бы один, остановитесь и проверьте всё ещё раз.
Нужен разбор именно вашей ситуации?
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате. Вы решаете сами — никто не звонит первым.